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第六期(关于蕉城区现有多屋住宅加装电梯情况的调研报告)

2019-08-20 15:41:00 来源:

第6期(总第111期)

政协宁德市蕉城区委员会编 2019年8月20日

关于蕉城区既有多层住宅加装电梯情况的调研报告

蕉城区政协社法委

为适应社会经济发展和人口老龄化的需求,进一步完善我区既有多层住宅的使用功能,提高宜居水平,方便居民生活,按照区政协年度工作安排,区政协社法委组织部分政协委员开展“蕉城区既有多层住宅加装电梯情况”专题调研。调研组于2019年6月13日,分别到区住建局、新华园小区、新加坡步行街、长兴城小区、市政府宿舍、宏益锦锈小区、长兴花苑小区等开展调研,于2019年7月8日前往广州市天河区考察学习多层住宅加装电梯先进经验。通过实地调研、外出考察、座谈交流,委员们针对我区既有多层住宅加装电梯现状,提出建议和意见。

一、既有住宅加装电梯的必要性

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据区民政局统计资料,截止2018年底,我区60岁以上老年人口约6.6万人,占全区总人口的13.7%,且呈逐年上升趋势。虽然现在有各种养老模式,但仍以居家养老为主,家庭适老化改造,多层住宅加装电梯,方便老年人出行,无疑是居家养老所必须解决的大问题。很多老弱病残者由于年事已高、行动不便,上下楼已成为他们生活中的沉重负担,有的老人甚至多年没有下楼到户外活动过。在没有条件购买电梯楼房的情况下,能在现有住宅加装电梯,进而完善住宅使用功能,成为目前最突出的民生问题之一。

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近年来,许多老干部老职工或本人或委托家人多次到所居住的社区反映,纷纷要求加装电梯,上不去,下不来,已成为许多老年人急盼党和政府解决的大问题。在今年召开的区政协十届三次会议上,民建、农工党、九三学社等民主党派和10名政协委员单独或联名提交多份提案,如《关于推进蕉城区老旧小区加装电梯的建议》等6份提案,共同表达了老年群体的迫切愿望。

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既有住宅加装电梯,将给电梯行业带来新的市场机遇,对经济增长、促进就业将有明显的助力作用,也可为化解钢铁等行业的产能过剩发挥积极作用。同时,给既有住宅加装电梯还能进一步优化住宅环境,盘活老旧楼已占用地,降低老城区的改造成本,节约土地资源,既可改善民生,也可改造环境,还可实现节能减排,可谓一举三得。

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党中央、国务院十分关心对老年人的照顾服务问题,国务院办公厅2017年6月公布的《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》(国办发〔2017〕52号)文件,其中重要的一项就明确要求“加强社区家庭的适老化设施改造,优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。”福建省福州、厦门、泉州、漳州、莆田、三明、南平等地相继出台了既有住宅增设电梯相关实施意见,宁德市2019年6月27日也出台了《宁德市既有住宅增设电梯指导意见(试行)》,我区当务之急也应出台相应实施意见,着手实施。

二、存在的困难和问题

一是职责划分不明确。

现有多层住宅加装电梯是一个新事物,涉及方方面面,我区目前尚未制定出科学可行的实施方案,明确职责划分,该项工作仍是“无章可循”,在实施政策上还是一片“空白”。

二是政策瓶颈难突破。

从建筑设计层面看,需加装电梯的多层住宅,多为建设年代较早的老旧住宅,这类住宅在建设之初,其楼栋间距、建筑日照、容积率等规划设计指标已基本用足,没有留“余地”,如果加装电梯,很有可能会违反现行的城市规划、建筑设计消防等相关规范要求。而且这类老旧多层住宅,基本没有预留电梯井道位置,加装电梯时,很可能要对房屋供电、供水、供气进行改造,有的还有地下室,改造技术难度大。

三是居民意见难以统一。

《中华人民共和国物权法》第76条有规定:“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分(具有构造上的独立性,能够明确区分;利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体)占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”,这就意味着:加装电梯需取得2/3以上产权人及利益关系人同意。现实中,由于同一楼栋中业主年龄层次不同,所住楼层不同,附近住宅的通风、采光影响等等诸多原因,业主对加装电梯的意愿,资金筹措方案很难达成一致意见。一般情况下,未加装电梯的多层住宅,最有价值的是中间层,最差的是高层,如果加装电梯后,那么最好的楼层就变成了高层,中间层、低层相对贬值,且可能影响通风采光。

四是资金来源难筹集。

经估算,一个单元单电梯设备及安装费用就需要40多万元,其中还不包含必要土建改造费用、管线搬迁等工程费用以及后期的电梯运行费、日常维护保养费等。这些费用原则上应由受益业主自行分摊,因多层住宅每单元住户少,如果这些费用由居民承担,每户分摊的费用将远远高于小高层、高层住户,加之既有多层住宅内住户,有相当一部分人为社会弱势群体,根本无力承担巨额电梯加装费,即便政府给予适当的财政补贴,但剩余部分的资金能否由业主自行筹集到位,仍是未知数,而且即便加装成功,后续分摊的电梯运行、维护费也是一笔不小的开支。

三、建议和意见

既有多层住宅加装电梯是一项复杂的系统工程,既是一件好事,又是一件难事。但只要我们想老年群体之所想,急老年群体之所急,积极作为,勇于担当,学习借鉴外地经验,许多困难和问题就可以迎刃而解。

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福建省2010出台了《关于城市现有住宅增设电梯的指导意见》(闽建房〔2010〕24号),厦门市2015年制定了既有住宅增设电梯的指导意见,对适应范围、实施原则、资金筹集、组织实施等都做出了明确的规定,并顺利实施。广州市天河区人民政府办公室印发《天河区既有住宅加装电梯工作方案》(穗天府办〔2018〕34号)和天河区既有住宅加装电梯业务办理指南,明确了增设电梯办理流程和申请财政补贴流程、出资参考分摊比例、低层业主补偿标准等等。《宁德市现有住宅增设电梯指导意见(试行)》(宁建房〔2019〕15号)已印发,我区可以借鉴外地经验,依据该文件精神,结合本区实际,尽快制定出台实施方案,列入2020年为民办实事项目。

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借鉴广州市天河区经验,我区既有多层住宅加装电梯工作应成立领导小组,由区长担任领导小组组长,由区自然资源局牵头,区住建局、市场监督管理局、财政局、消防等部门参加,开展全区既有多层住宅加装电梯户数调查,审定年度实施计划。乡镇(街道)、社区做好政策宣传和具体组织、协调、服务工作。

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既有住宅加装电梯就住户而言,难就难在不容易达成一致意见。建议在老年人居住比例较高、加装电梯愿望强烈、收入状况较好的小区楼栋如市政府宿舍楼、继光花苑小区等启动,或建设年代较近条件较好的小区如长兴城等先期进行试点。也可以选择系统自管房,如区检察院宿舍等,这样便于沟通,协调难度相对小些,意见容易统一。

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加装电梯所需资金由业主承担和政府补贴两方面解决。依据国务院办公厅《意见》中“县级以上政府要把老年人照顾服务工作所需资金和工作经费纳入财政预算”和借鉴外地成功做法,业主应根据不同楼层承担不同比例的资金,还可按规定提取住房公积金和住宅专项维修资金。本着业主自愿的原则,谈成一栋改造一栋,成熟一个单元加装一个单元。由于业主协商往往很难在短期内形成一致意见,这项工作推进起来必定较慢,必定要经历相当长的时期,所以每年对财政的压力不会太大,客观上为政府从容地做好这件民心工程腾出时间,如广州市天河区自2018年实施以来,现存在年度补贴计划款项都无法下放。降低安装成本。对于加装电梯购买可进行集中招标采购降低安装成本,适当减免税费,在规划报建、项目审批和税收等方面出台相应的优惠政策。引进社会资本。如北京市石景山区采取对区内加装电梯实行免费安装有偿使用的政策,受到社会各界人士的好评。

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既有多层住宅加装电梯普遍存在低层业主不同意,认为影响通风采光还让房产贬值,建议请第三方估损,建立完善的协商机制予以合理补偿。可参照《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》规定的“增设电梯应给予利益受损业主适当补偿,补偿金额从筹集资金中支出,由业主之间协商。原则上,第一层每户补偿金额不宜超过增设电梯总工程费用除以本梯总户数的数值,第二层每户补偿金为第一层补偿金额的一半。”标准执行。

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既有多层住宅加装电梯付诸实施后,区政府有关职能部门应在区行政服务中心增设既有建筑加装电梯审批窗口,开通便民绿色服务通道,采取一站式审批许可,由区自然资源局牵头收件。对建筑外部加装不涉及原建筑结构安全,不应出具原建筑安全鉴定,并将审批许可与开工令一并办理,把为民办实事项目办好,真正实现“最多跑一次”承诺。对加装电梯验收由业主、施工方、设计单位及市场监督管理局共同验收,合格后申报财政补助款。加装电梯后期运转的使用、维护,由市场监督管理局监督管理,签订维修维护合同。各有关职能部门要认真落实各自职责,推进政府为民办实事力度,使加装电梯工作顺利开展。

带队领导:

王明水 区政协党组成员、副主席

谢绍宽 区政协党组成员

召 集 人:

刘泽敏 区政协常委,宁德市建筑工程施工图审

中心副主任

成 员:

陈寿德 区政协常委,区发展和改革局党组

副书记、主任科员

刘 琴 区政协委员,区气象局副主任科员

郑尚建 区政协委员,宁德市宁安消防设备

有限公司总经理

吴霖如 区政协委员,宁德职业中专学校政史地组组长

周小洪 区政协委员,福建璞真律师事务所律师

崔文均 区政协社法委主任科员

执 笔 人:

崔文均

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