首页 > 民主与监督 >

第七期(全区住宅小区物业管理情况的调研报告)

2018-08-03 11:24:00 来源:

为加强和完善我区住宅小区物业管理工作,建设宜居蕉城,提高人民幸福指数,助推“创文明城、迎省运会”工作深入开展。5月份,区政协提案委组织部分委员对全区住宅小区物业管理情况开展了专题调研,调研组先后到区住建局、市物业协会等单位了解情况,实地查看万达华城、金甸名苑、鸿福豪门等住宅小区,走访了部分小区业主委员会、物业公司和小区业主代表,召开座谈会,了解实情,探讨解决存在问题的对策和措施。现将调研情况报告如下:

一、我区物业管理工作现状

(一)住宅小区基本情况。

全区现有住宅小区118个,分布在蕉南、蕉北、城南、金涵等乡镇(街道),其中有物业公司管理的小区85个,由业主自治的33个。

(二)全区物业管理工作状况。

我区住宅小区物业管理工作主要在区住建局物业监管中心进行统一监管,有关乡镇(街道)、社区具体承担指导、协调、监督的职责。据统计:接受物业监管中心监管的物业企业有34家(其中已完成备案的物业企业有11家),不在物业监管中心备案“黑物业”35家。我区成立了物业管理工作领导小组,制定了《规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《住宅小区物业管理专项整治工作方案》,规范了各街道(乡)、社区(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作。根据物业管理三级职责,有关乡镇(街道)成立物管办,各社区(村)明确了物业管理专职人员,部分小区还成立了司法调解室。

二、物业管理存在的主要问题和原因分析

(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。

缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程,与区、乡镇(街道)、社区(村)工作紧密相连,同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规,各职能部门的监管机制不完善,存在条块分割、多头管理,没有形成齐抓共管的格局。维修基金启用难。专项维修资金启用审批程序繁琐,业主对使用专项维修资金意见不统一,使用难度较大,致使物业公司、业主都不满意。

(二)小区规划建设遗留问题。

由于部分房地产开发商将小区分期建设及附属配套工程未竣工验收就提前交房,形成遗留问题。房屋建筑质量问题、部分配套项目缺项甩项、小区环境布置与设计图纸或销售合同条款有差异等方面存在诸多遗留问题,造成业主与开发商、建设单位矛盾,物业公司难以协调。老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区整体规划设计相对滞后,道路狭窄。而安置小区在规划建设普遍存在基础配套设施不齐等问题,致使这两类小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差,无论是小区业主自治还是业委会聘请物业公司,都难以满足业主需要。三是我区住宅小区普遍存在停车难问题。

(三)物业公司在服务管理中存在的问题。

物业资质参差不齐,侵权行为时有发生。部分物业公司是前期物业,开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司,而是将物业管理交付给自己名下的子公司,导致物业公司服务主体不明确、不到位,产生一系列的侵害业主权益的行为。物业管理费收取难,服务质量不高。从调研的小区看,业主以“房屋质量问题、物业服务不到位”等为由拒缴物业费,导致物业管理费收取率平均在60%到70%之间。物业费收缴不足,必然导致服务质量下降,导致更多业主对物业公司的服务不满意,从而也不交物业费,形成物业管理费收取困难恶性循环的怪圈。从业人员素质参差不齐,行业人才匮乏。部分物业公司管理水平低,人员整体素质不高,缺乏服务和创新意识,认为物业管理是简单劳动,于是低薪聘请一些文化低、没有接受专门培训的人员上岗,即使公司对员工培训,也还是停留在基本技能的初级阶段,致使物业服务工作不到位,操作不规范,从业人员流动性大。

(四)业主委员会应有作用没有发挥。

业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定,它只是业主大会的执行机构,它与物业公司的地位不对等,不具备法人资格。业主委员会在维权过程中,主体责任不明确。业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因,难以符合业主委员会成立条件,加之开发商、建设单位拖延移交社会事务,难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强,召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数,给组建工作带来困难。业主委员会运作不规范,缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全,职责不明确,缺乏有力的指导和规范,且业务主管部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强,对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识,没有从全体业主利益角度考虑问题,功利心重,利用业主委员会谋取私利,造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差,公德意识不强。只管自家门内的事,不关心涉及到全体业主公共利益的门外事务。

三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议

(一)完善顶层设计,建立健全法律法规,政府职能部门要当好“裁判员”。

1.完善法律法规政策,加大宣传力度。

一是完善立法。市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程,明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按规定补交或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台,加强舆论宣传与监督,影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等,推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。建立物业公司准入制度,强化对物业公司的行政监管,理顺市、区、街道(乡镇)、社区(村)的职责职能、权利义务,建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促有关主管部门尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和宁德市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》,简化维修基金的使用程序,使专项维修资金真正发挥作用,充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。

2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。

一是政府要督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理,重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关,进一步规范开发商、建设单位的行为,严格落实《福建省实施<物业管理条例>办法》,切实保证小区物业配套设施的同步到位,为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作,规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时,区物业管理领导小组成员及所在街道(乡镇)相关负责人作为“第三方代表”共同参与,依据政府职能部门行政许可内容,制定“初、终”验制度,开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题,责成开发商、建设单位在规定期限内,高质量完善、整改,方可验收、移交,对拒不执行的,不予验收,从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司,力推开发商与业主和谐相处,构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜,区牵头,街道(乡镇)按辖区组织全面摸底,有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造,对改造后的零散小区进行整合,将形成规模的小区由街道(乡镇)、社区(村)牵头组织成立业主委员会,招标引进正规物业公司进驻管理。

3.加强对物业公司的监管。

一是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理,充分发挥基层的监督指导作用,每年要进行一次考核审定,街道(乡镇)、社区(村)要参与物业企业考评工作,评分较低单位要严肃整治,执行退出制度。二是组织开展物业管理专项治理。对服务质量不高,服务意识差,只收费不服务,多收费少服务,收费不规范等现象进行专项整治。督促物业公司将物业收费、资质管理、服务内容和标准等实时向社会公开,增加透明度,促进物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使社会和谐稳定。

(二)规范市场运作,加强协调监督检查,区、街道(乡镇)、社区(村)三级要当好“指导员”。

1.积极构建物业管理与社区(村)建设联动机制。

建立社区(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度,搭建“三方”议事平台,共同理顺物业管理关系,建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务,组建物业纠纷调解机构。区、街道(乡镇)物管办应结合文明城市创建工作,进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》,加强业务培训,提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求,拓展思路,向智慧型小区服务发展,营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境,争取业主的支持、理解,使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。

2.加强对业主大会和业主委员会的指导。

业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一,指导、监管好业主大会、业主委员会是街道(乡镇)、社区(村)物业管理工作的重中之重。区相关职能部门及物业企业要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度,自觉履行职责。业主要增强自治意识、有偿服务意识、依法维权意识和主人翁意识,积极组建业主委员会,选好业主委员会委员,切实发挥业委会的作用,使业主委员会成为小区的“管理员”。

3.大力提高业主自治水平。

物业管理处于发展时期,配套政策尚不健全,不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整,就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此,在物业管理中,通过规范小区自治,提高业主依法维权的意识,在正确行使民主权利的基础上,承担应尽的义务和责任。区、街道(乡镇)、社区(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动,促进小区业主自觉遵守社会公德,形成和谐相处的良好氛围。

调研组成员

带队领导:

王明水区政协副主席

陈寿德区政协常委

参加人员:

张久升区政协常委

薛赞柠区政协常委

郑建平区政协委员

崔战胜区政协委员

罗丽花区政协委员

李宁英区政协委员

郑志辉区政协委员

杨良平区物业监管中心主任

郑志辉杨良平

返回首页
返回顶部