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第18期

2012-06-25 20:40:00 来源:
宁德老城旧街区前景初探一二
——关于旧城核心街区改造之必要性、可行性及操作模式的思考(甘峰)

当下的宁德城是一座日新月异、前景光明的新兴滨海城市,还将跻身于海峡西岸重要城市之列。这将是一座有历史、有故事、有传统的城市,它的文化根源,肇始于建城千年之久的宁德古城。

旧城区在新的时代里,将以什么形象融入环三都澳中心城市之中?它能给海峡西岸这座港口之城汇入什么新鲜血液?千年的建城史,能让今后的环三中心城市能够引为自豪吗?

有一种办法,这就是,赋予这座城市传统与现代相结合的文化特性。

旧城未来的嬗变,需要文明、有序,必然要负起存留历史传统,弘扬文化精神的重责。

第一部分 将来的定位

旧城之进步,是历史的必然,不可能始终保持原貌。它的将来,有若干种可能:或为今东侨诸社区面貌,或如南门、古溪等城中村,或是纯商业的风情街、旅游街,再或者,是一种传统民居与现代设施很好结合,小型商业与宜居社区并存的社区。

对旧城区未来的理想的定位,应当是:

最具个性的城市形象坐标;

重要的文化品牌;

同时,也应当是很有活力的经济增长点,宜居的社区。

这样的定位,有如下几点理由:

1、旧城是宁德城市最重要的文化符号的载体

宁德之名的由来。公元三世纪中叶,闽东始现于国家史籍,晋太康三年,朝廷在闽东设“温麻县”,今宁德地域属于温麻,此时,尚无“宁德”之名。公元840年左右,唐开成年间,此地设“感德场”。公元933年,后唐长兴四年,闽王王审知取“宁川”之“宁”,取“感德”之德,设新县,定名“宁德”。北宋始,宁德始建城于白鹤山下,即今此地。这是千年以来大体未变的位置。

“蕉城”之名的由来。公元十六世纪中,倭患遍及浙、闽、粤,闽东诸县城几乎均遭浩劫,宁德城亦成废墟。1561年,知县林时芳,用两年时间,建成石砌城墙及县署等。宁德石城状似蕉叶,故称“蕉城”。其街区的格局,完全是公元1563年宁德城遭遇倭患浴火重生之后被称之“蕉叶之城”的格局。

2、旧城的传统与文脉,是新城市得以具备个性的重要条件

伟大城市,要有传统和文化,要有能够引为自豪的历史与文脉,建筑恰恰构成了一座城市的文脉。千年文明史中沉淀而来的建筑,代表的不仅是建筑风格,还包蕴、弥漫着不同时代的社会文化、历史文化、民族文化。曾经谴责英法联军焚毁中国皇家园林圆明园的法国文学家雨果称赞著名历史建筑——巴黎圣母院,是国家历史的一页,也是科学史和艺术史的一页。大建筑师梁思成先生在评价我国具有民族和地区风格的建筑时说,“中华民族的文化是最悠久,最长寿的文化体系,......四千余年,一气呵成。”

将来的宁德城,现代建筑林立,规模巨大,但年代最久,最能体现传统风情的建筑,只分布在旧城区。其中集中成片的旧建筑,分布于八一五路南北约15万平方米的街区内。这是传统与文脉的载体,正是将来的宁德城得以具备个性的重要依据之一。

3、这是无数在现代化道路上前进的有品位的城市的共同追求

福州以打造“三坊七巷”为其城市的文化品牌,绍兴原汁原味地保留若干个街区为其重要城市形象。这些举动,举世公认为善政,更是经受历史检验的工程。反之,在此问题上处置不慎的城市,已被人批评。如镇江,甚至如杭州,以及九十年代之前的北京。

历史与现实的经验告诉后来者,旧城的改造是不可回避的课题,改造的最大评判标准,是时光的考验。最终不是看商业的成就,而看是否能将古城风貌加入到新兴城市中去,看是否可能给后代留下更多的精神遗产。看新兴的城市,是否更有文化含量。

4、后现代社会城市居民的需要

城市最高的标准是“宜居”。宜居不一定是全都是高楼与花园。城市、社区是属于在此居住的人群的,他们对记忆、舒适、乡音、社交,甚至闲适、懒散、信仰和特别的口味、嗜好,都是他们的生活幸福指数的重要的标准。特别是在即将到来的老年社会中,“银发一族”对城市中传统文化符号的需要,对慢节奏的需要,是一个不容回避的现实。当今社会城市的决策者,主管者,不必把自己所理解的现代生活方式交给他们,因为这是他们自己的社区。

如果能打造一个有着传统社区模式,又有着高品质生活设施的旧城区,将会是宁德市民最好的宜居区域,也可能是宁德城中极有特色的适应于后现代社会的有远见的创举。

5、大形势的需要

十七届六中全会是一次影响深远的会议。会议所提出的观念将会强化许多工作的评价标准。今后,在文化事业,文化产业上的任何努力,评价都将会是正面的。通过旧城的改造,打造一座城市的文化品位,无疑是一次跋涉艰难和充满探索的过程,甚至要舍弃眼前的利益,增加更多的工作量,改变原来已经熟悉的工作方法。这对于实施者来说,都是困难的。但形势如此,顺应时务,面对挑战,突破常规是必要的工作。这对于人民群众来说,对于决策者来说,对于城市来说,都是一件好事。

6、当下经济发展的需要

蕉北、蕉南,总计人口含流动人口,已超过十四万。方圆之地,寸土寸金,两个办事处极为缺乏新的经济增长极。而当前的旧城区,却是一处准“贫民窟”,内生经济动力极差。

如何将旧城区改造成既能让人定居,又有巨大人流量的社区,使第三产业、旅游业成为社区的主要经济产业,将给地方带来巨大的好处?

有一个好办法,就是把从旧北门到南门这一段大约1000米的街巷改造成具有高品位文化含量的街区,这样将能一举盘活蕉北蕉南最要宝贵的资源,带来长久而可观的社会效益与经济效益。

从政府的税源收入、市民的固定资产增值的角度来说,这片街区级差地租的提升,是一个巨量的预期。当下,旧城区内新、旧建筑的房价极低,每间房的租金仅在100元至150元之间,整幢房屋则有价无市。假设通过改造,达到目前商品房的平均价,则可能提升三至五倍,如果达到经营性商铺的价格,则能提升十倍以上。仅以此计算,数以万计的旧城区原住户,总计固定资产的增值,将在数十亿元以上。而政府税源的长久收入也将是一个天量的数字。如果考虑旧城区中的“公产”部分也有不小的面积,政府也将因此得到数以亿计的资产。

第二部分 现有资源

文化资源的价值从来都是相对而言。与中原城市相比,福建省城市的历史很短;与古都名城比较,福建省城市的文物少,年代迟。

宁德旧城区的核心街区(旧城的“四城门”之内)中较为完整地保存了成片集中的旧建筑群落。其建筑质量之完好,其社区原貌的完整性,在本省来说,都是少有,而在闽东可能是唯一的。这些分别建于明、清、民国,以民宅为主体,星散分布着众多宫、观、祠及商铺的建筑群落,是一份颇有份量的历史遗产和文化资源。

1、古建筑群落的面积与数量

宁德旧城明、清、民国时期建筑面积在四十年代末,有32万平方米。包括原来县城“四城门”内的核心街区、北门外、碧山街、船头街、南门兜、南门外、西门外。

经多年建设,旧城已面目大变。其中最大的格局上的改变,是1958年由西向东于旧城中开辟出八一五大街。但是旧城各社区的街巷格局仍然基本未变。宁德旧城中旧建筑成片分布的状况,已大部不存。

唯在县城旧城核心区域——“四城门”内,目前仍保留着下井堂、街中头、前林坪、金峤陈、马厝坪、南门兜、潭尾陈成片分布的旧建筑群。这些街区,原本就是建筑物质量最高、名人故居分布集中的地方,目前估计较大型的单体旧建筑,在200幢左右。

旧城核心街区现有成片古建筑分布的面积。

从北门旧址,到南门旧址,由卫星地图测量,直线距离大约为680米,因其略有转弯,估计距离接近1千米。从西门旧址到东门,大体上就是如今八一五中路的长度,直线距离长约600米。但东门附近街区已基本成为现代建筑,现有旧建筑成片分布的面积,实测东西向,大约不到400米。以卫星图为据,粗估之下,原四城门(环城路)内的成片分布的旧建筑群落,以八一五大街为界,北片约占地80000平方米,南片约60000平方米。

这其中,间杂着十分之三左右解放后的建筑,这些与传统建设风格迥异的样式简陋的建设中,又有约三分之一,为各个单位的宿舍。

其余,则大部分是以木构为主的清、民国时期建筑。还有少数明代建筑。

2、现存旧建筑社区所保存的文化含量

1)历史文化

宁德设县于公元933年,早于此时,宁德旧城的位置,已有较为繁荣的街市。隋、唐时,称为“鹤场”,唐初时,已有白鹤岭之名,此地时属于长溪县。唐后期,公元9世纪中,此地可能已是一处食盐及各种物产的出产地和集散地。朝廷在此处设“感德场”,其主要功能在于征税。“场”除有区域的含义之外,还有治所,其位置即今蕉城区政府院内。此后,宁德城屡经兴废,城区位置始终不变,特别是核心区域内的街巷格局,自1562年倭患后浴火重生以来,基本未改观。

还可举若干建筑为例。公元1131年之前,宁德县已有城隍庙,此后从“西山之麓”迁于今址,近千年位置不变,陆游曾作文为之记。前林坪附近的“辕边井”,是宁德千年历史的重要坐标,其井沿上有绍兴年间的石刻。此外,可做为城市千年历史坐标的还有下司井、三元桥等。

旧城核心区域内保存着一批年代久远的古建筑,有的还是名人故居。

梁思成在其巨著《中国建筑史》中写道,“我国对于居室之传统观念,有如衣服,鲜求其永固。故欲求三四百年以上之住宅,殆无存者。故关于民居方面之实物,仅现代或清末房舍而已。”

位于城区中南路马厝坪的木构建筑“绣花楼”。其占地面积745平方米,为双层抬梁穿斗混合梁架。面阔7间,进深4间,硬山顶,高8.8米。目前为县级文物保护单位。此屋建于明万历年间,已有400年的历史,形制、原建筑材料基本保持原貌,类似这样的木构建筑,已极罕见,惜仍未被今人所识。宁德县曾有一处更为珍贵的明初木构建筑——洋中国子先生坊,原拟报评国家级文物保护单位,却不幸于文革初期无人珍惜而被毁,今人岂能一误再误?梁思成先生60多年的话,犹在耳边,时代已进入了二十一世纪。我们应当更加重视这份遗产。

又如与太平天国事件有关的云南按察使蔡步钟之“廉访第”,这是宁德县近代史上少有的与国家重大历史事件有关联的一位人物的故居,建筑规模宏大,进深约60米,基本保存着清代建筑中“官厅”的格局。今为某企业用房,保存尚好。

再如清代建筑蔡威故居,紧临清代典型祠堂建筑蔡氏家庙而建。蔡威是中国工农红军总司令部原二局局长,其经历极为丰富,历史地位很高。蔡氏家庙与蔡威故居同被列为福建省重点文物保护单位。

2)建筑文化

建筑艺术是公认的体现区域文化最重要的载体。

福建省地域文化各有特色,在民居上表现得尤为突出。闽东民居的特征主要有两点,一是纵向组合的多进天井式布局,二是极具美感的封火山墙。这种风格特点,是揭示闽东地理气候环境、民众心理、经济状况及千百年来与外界文化往来状态的实物标本。

在旧城中,现有的一些大型建筑,就很好的体现了这种由建筑艺术所体现出来的文化蕴味。较为著名的有前林坪蔡氏民居、华边弄薛氏民居、大华路左厝里、蔡氏和厝、黄氏月爿池厝、碧山路林氏民居等等。除碧山路林氏民居外,均分布于旧城核心街区内。

前林坪蔡氏民居群。建于清道光、同治、咸丰年间,主要由蔡志谅及他的长子蔡步钟、四子蔡步銮两位清代官员所建,现多为两族后裔居住。这一带原有大型民居十余幢,分布于蔡氏家庙北侧,占地面积十亩以上。

蔡威故居是其中之一。这幢建筑占地558平方米,砖木结构,封山顶,穿斗式梁架,明楼厅高9米,主体分大门、前天井、正厅、后厅、后天井五部分。正屋8间,两侧厢房、小客厅、廊庑各3间。布局严谨,左右对称。大门朝北开,门楼飞檐斗拱,梁枋间雕饰有精美的花鸟人物,具有浓郁的清代闽东地方建筑特色。

华边弄的“蔡家和厝”,建于清乾隆年间,清末重建。占地700平方米,有门楼、正厅、后堂。面阔5间,进深6间,正厅硬山顶,高8米。前厅二层,楼上设神龛,楼梯隐蔽,后天井较小,有一水井。屋为抬梁、穿斗式混合结构。保存完好,是城区内较为典型的一幢清代民居。近年,已有影视剧组,选其做为拍摄外景。

华边弄月爿池黄氏民居。其大门前有一方半月形状空地,故名。这幢屋子坐北朝南,面阔5间,进深3座。屋内有水井2口,天井9处,建于清中期,保存完好。

3)社会文化

宁德城自明代中期重建之际,格局基本不变,保存了古代社会建城的思想和社会状态。这是古代社会一座滨海商业城市的原貌,也揭示出城墙之内士绅、商人与市民共同组成的社会结构的信息。

旧城中以“境”为社区单位分布的一些宗教建筑和祠堂等建筑,揭示出从宋、元、明、清直到民国时期,具有福建特色的县城中人口聚居区分布的格局,以及民间精神信仰的状态。

宁德县城自古以来以商业见长,但又有着浓郁的耕读的传统。旧城区内临近码头的东、南部分商人、手工业者特色明显,城中、北又有植根于土地的深宅大院。近代以来,一些士绅还在城中开辟私家花园。

在旧城中,尚可依稀看出古代社会儒家精神的巨大影响力。如今区政府前,原来地名为“状元里”。为宋代宁德籍状元余复所立的坊,直到50年代末才消失。而“进士弄”、“韓厝下”、“金峤陈”、“五子登科厝”等,都是这种文化的余绪。

综上所述,这些文化的韵味,主要依附于现存的建筑及街区的格局。

3、社会资源——民意基础及民间实力

旧城区当前处于自生自灭的过渡状态,是原住民均感痛心的。他们有意愿提升自己居住环境的品质。而意愿与财力,是改造旧城的有利的条件。

旧城中心街区中的原有的住户,从总体上看,是宁德县近代社会中受教育程度较高,经济实力较好的一批。“四城门”内,除崇文、继光片区有部分农户之外,大都为居民户口,普遍从事商业、手工业及文教卫生等事业,宁德籍外出就业者,也以这一带居多。近三十年来,随着人口的繁衍增加,随着城区的扩大,原有住户中相当多的人员已在新城区中自建或购买住房,原来的旧建筑大都处于闲置状态,近年更是大量地出租,由农村进城人员居住,成为人口密度大的区域。

这部分已外迁的房屋业主,大都有着较好的经济实力。有的甚至完全具备以较高的标准,将旧屋改造、翻修成结合传统风格与现代设施为一体居住环境的经济能力。市场与资本的力量是强大的,如果旧城改造工程的实施能给这些有经济实力,有意愿的原有住户以大大提升固定资产价值的预期,他们必然会有投资的行为。

更何况,原有的旧建筑的业主,大都对其“祖业”有着天然的感情纽带,特别是年纪较大者,更是如此。假如旧城区内的基础设施,如消防、照明、环卫、下水道等达到了可供改造翻修旧建筑的条件,社区的环境形成较高品位的文化、商业氛围,在适当的动员组织下,一部分原有业主就可能愿意在统一规划的情况下,对原来的建筑进行现代化的改造,并使入融入新的文化、商业圈中。

这种改造旧城的模式,是一种城市内生的活力,是一种营造良好生态的努力,也是达到城市良性发展的有效途径。这就是在政府的引导下,运用市场机制,政府、企业、个人多方力量结合的理想方案。

第三部分 政府角色

旧城改造,事涉千家万户,众口难调。

如果听之任之,由其演变,数年数十年后,旧城只有死路一条——蜕变成城中村,演化为城市的顽疾。

如果思路不清,方案未能合理,组织协调能力不具备、定位不明确、公共投入不足的情况下,贸然行事,旧城改造的工作,也将可能带来无尽的问题、尖锐的冲突和长久的不和谐。

在旧城改造的问题上,不能指望旧城中的业主能带来社区环境的全面改良,同样,也不能指望房地产开发商能给将来的城市留下丰富的文化遗产和精神财富。政府没有私利,它才是唯一以城市明天和市民长久利益为出发点的角色。无论企业行为还是个人行为,都必需规范于政府的考量和决定。

因此,面对旧城的现状,政府有着现实的压力,同样,也有着深远的利益,政府应当负起使旧城的文明、有序嬗变的重责。

1、目前已经到了谋划、筹备、解决旧城未来的时机

旧城区内存在着急待解决的现实问题,是时候考虑动大手术了。

1)火灾隐患

近年来,较大的火灾就有多起。如街中头黄家和前林坪某蔡家均毁于火。这两幢旧建筑,均建于清代。其中前林坪蔡氏民居与蔡威烈士故居相邻,为一幢五开间建筑。街中头黄氏民居,即为“五子登科厝”,原有三幢相连大厝,被烧去一幢,即黄家祥烈士的故居,为一幢五开间,三进深,清中期的建筑。此外,前林坪还烧毁林氏民居一幢,占地面在600平方米之上。火灾没有蔓延的重要原因之一,就是当年这些规模宏大的建筑物都有着完善的防火墙。而火灾的原因,大都是电线线路混乱、居住于此的外来人口缺乏用电安全意识、消防道路狭窄以及几乎没有消防栓。

火灾隐患,极易酿成群死群伤的重大的社会问题,这个风险的最大的承受者就是政府。

2)治安问题

部分旧街区集中着按摩店、小旅馆,形象极差,其中以培英片区为最。一些公共场所如神庙、祠堂中,大量闲散人员在此聚赌,其中以继光片区的五显宫最为典型。一些人甚至长年设赌于街头巷尾。这种现象,与旧城中居住的外来人口中的相当数量的“无业者”有直接关系。

由于旧城中旧建筑房价低租金低廉,不稳定职业的低收入者和“无业者”易于栖身。一些人行走于法律边缘,以设赌局为业,以色情业为谋生手段,甚至以盗窃为生。在当前的城市治安案件中,盗窃案件占了绝大部分。犯案者,除流动作案之外,有些就是藏身于这些旧城区中的“无业人员”。 他们游走于网吧、色情场所和简易的住处,收入全凭诈赌、盗窃及充当打手等等。这其中的青少年为多数。因这些人有着适合的生存空间,旧城区的个别地方,成为“藏污纳垢”之处,越加颓败,整个城市的治安及形象问题,也难以根本改变。

因此,如果要大大地改变城市的治安问题,仅依靠警力抓捕与巡查,达不到理想的结果。而将旧城区改造成为城市中高品位的社区,其生存空间将让这些不稳定收入的人员和“无业人员”无处栖身,将起到对罪行和边缘行为“犁庭扫穴”的效果。

3)卫生问题

北从北环路城隍庙,南至南门兜,原来旧城区中轴线的北大路及大华路一线,道路污水积渚,垃圾随处可见。

这其中很重要的原因在于旧城中下水道的标准太低,同时卫生管理机制未能覆盖,公厕少,并且标准太低。这些基础性的工作缺失造成居住环境的低品质,而低素质的租房者则加剧了卫生环境恶化,形成恶性循环。

这不是理论的推导,而是每一个在宁德城中居住超过三十年人都见证的过程。

4)其他急待解决的问题

此外,旧街区中还存在着住户生活质量难以提高、城市形象不佳、外来人员情况不明难以管理(如计划生育)、文化生态落后、无法形成有竞争力的产业因而影响城市经济发展等一系列问题。这一类问题,并非宁德旧城区所独有,而是世界性的城市病的重要表现。这就是城市“贫民窟”的问题。这种状况如果长期得不到解决,贫民窟中将可能产生更多影响城市形象和城市发展的问题。如有组织犯罪、毒品、地下工厂等等。这种情况,已为很多城市发展的经历所证明。如果说这一类事情发生在南美的城市化过程中,尚能解释其社会根源。但是出现在我们的城市里,无论如何是绝不能允许的,因为我们的政府是世界上最强有力的政府,因为宁德的旧城,毕竟是千年以来城市的精华荟萃之处。

旧城区问题多多,有的问题已可称为“燃眉之急”。 这些顽疾,正如城市身上的一处溃疡,如果不及时处理,非但传统与文脉将要断裂,还可能成为城市一个无法治愈的癌症。有责任心的政府决不应当采取回避与任其自生自灭的态度。

建筑也是时代的产物,旧城的旧建筑,旧街区的传统风格,无论人们采取什么对策,都将变化。但是其命运,或毁灭消失,变成现代化城市中更难治愈的城中村、“红藻区”、贫民窟;或焕然重生,成为城市最具文化品质的社区,成为一座城市可持续发展的主要动力之一。这样的走向,在很大程度上取决于当下的城市的决策者。

绍兴市被保护、改造的传统街区面积达8.5平方公里,早在八十年代旧城改造就获得过联合国大奖。为何有这样清醒而睿智的眼光? 当地政府领导回答是:经济发展有快有慢,而文化的建设,特别是对传统文化的保护与发扬,却是时不我待,越早规划动手,就越主动,否则就可能失去机遇。

2、最佳的投资,最好的回报

促使城市的管理者推进旧城改造的动力,大致为:打造城市形象、改善人居环境、提高城市商业能力,获得财政收入。这是没有多少争议的,关键是对“形象”、“环境”、“商业活力”的定义,“城市的真正竞争力在于文化”,是对“形象”、“商业活力”等最恰当的注解。

全国国家级文化名城1982年第一批有24座,目前有117座。我省共有4座,福州、漳州、泉州和长汀。能够列入“历史文化名城”的重要标准之一,就是城市的现状格局和风貌应保留着历史特色,并具有一定的代表城市传统风貌的街区。这些城市的管理者,大都意识超前,体现出起点高,眼光长远的素质。一座城市想要有名气,就必需要有“文化”,不然就“泯然众生”。

宁德县城的历史遗留尽管不及上述之历史文化名城,但如果能在高起点规划的基础上改造好旧街区,城市将得到最好的回报——一张沉甸甸的文化名片。

今天已是二十一世纪,处在这个历史时期的城市管理者,其名声更主要地取决于城市今后的面貌。保留千年之久的文脉与传统,对于城市的管理者来说,具有深远的意义。

1563年建城的林时芳,不仅在明朝就被当地民众列入“先贤祠”留下了不朽功绩。直到今天,蕉城区人民还为其建造了“时芳亭”,将镌刻着他建城功绩的石碑《林大尹重城宁德》置于亭中。可以想象,此人将与宁德城市共存,被人万世景仰。

相反,近年旧城改造项目未能经受住时间考验的,其决策者眼下被民众诟病,随着这些建筑在不久的将来重被拆除,当事者也将迅速被遗忘。

这是一座千年古城,也是一座新兴城市托付给当代政府决策者无可回避的责任,也是一份无上的荣耀。

第四部分 操作的可行性

综观近二十年各地城市发展,对旧城改造采取了多种办法。

全部拆毁。如宁德近邻的罗源、福安、福鼎等县城的老城,已几乎不存在;保留个别有纪念意义的建筑物,其余拆迁;保留部分街区并加以改造。

应当说,以上各种改造途径,是由各地的实际情况而定,但从中也体现了城市管理者的发展理念。

1、宁德旧城区至今仍然保存部分成片集中旧建筑群落的原因

按七十年代到二十一世纪初改造旧城的速度,宁德城中本不可能存留多少旧建筑物,更不用说成片集中的街区。但由于一些特别的机缘,这些遗产,留到了强调当今“文化”的时代。

其一,清代、民国时期,宁德城中有不少质量较佳的建筑物,闽东一带,历来有“宁德好大厝”之名。在相当长的时期内,其居住条件可称上乘。直到九十年代初,旧城中,特别是“四城门”内的一些深宅中,大部分还是原住户,人们对祖屋有着自豪感,不愿意出租给不讲卫生的外来人口。但随着楼房增加,电器普及,城中人口才陆续迁出。

其二,解放后,特别是近三十年来城市建筑中,宁德城建设用地充裕。宁德县城,解放初期仅两万余人,到七十年代初专区迁来宁德城之前,宁德县城的建成面积,几乎与解放初期相等,只在城外的田野中零星分布着一二处现代建筑。如今市医院处1958年所建的“农业展览馆”等等。县城的边缘与山地之间,大体相隔着一二公里的田野。仅城区周边的水田就有近4000亩,1956年沿西山脚修建至古溪的金溪水渠,可浇地达0.6万亩。特别是1965年建成东湖塘垦区,面积二万亩,这都大大缓解了七十年代之后城市的建设对旧城区的压力。

其三,开发与改造难度大。宁德旧城区的主干道,只有八一五大街和原城墙基础上开辟的环城路,旧城区内街巷狭小,呈封闭状态。因此,沿干道的地域在二十一世纪初基本改造完毕之后,巷子中只有个体的零星开发。

其四,近年来,蕉城区规划与城建部门对私人建房有所控制,未曾造成旧城区的大面积自建房。

2、旧城改造的投入并非天量

如前所述,宁德老城内,旧街区尚有数十片。其中除“四城门”内的北、南两个片区外,还有南门兜、南门街(务本三村)、碧山社区、下尾街、北门外、西门外。

以八一五中路南北两侧为主集中成片的旧建筑群落,其面积约在十四万平方米左右,仅约200多亩,合15公顷左右。这些旧建筑大体上沿旧街区分布,从北门旧址到南门旧址,长度约1公里。

碧山街区与南门兜街区原有建筑质量远次于“四城门内”的街区,当前旧建筑也不成片,存量已经很少。以于北门外、南门街及西门外,其原有建筑几乎全为农村泥房,已更换成近年所建的自建楼房,成为“城中村”。

因此,宁德旧城改造的主要工程,就是对八一五中路北南两侧仅存的旧建筑群落进行改造。其工程量并非一个巨大的数字。

绍兴市在九十年代旧城改造大规模的过程中,十分成功地将传统文化与现代化建设结合在一起,特别是2000年开始,绍兴城区进行了仓桥直街、西小街、蕺山街、鲁迅故居街区等五片街区改造工程,面积达到数平方公里。其中仓桥直街改造获得联合国奖章。这个街区以水乡传统民居为主,兼有部分商业等公益用房。改造的结果,达到了以传统城市人居文化为内涵,集居住、商业旅游等功能为一体的目的。改造后的街区保存着清未民初原汁原味的风貌,保留着以河为街的完整格局,保持了当地百姓仍然在原有街区安居乐业的延续性。街区主要有河道,民居,道路三部分组成,全长达一点五公里。这还只是绍兴城五大街区中的一个部分。

这条街区动工于2000年6月,完成于当年9月。完工时,政府只投入了300万元。其投入的主要部分:

街区的公用部分,如桥梁、河道及公用建设等,由政府全资改造;

电力通讯等全部与下水道工程结合起来,实行管网化,由各部门协调施工;

民居由政府投入55%,群众自股45%的改造修茸资金,由政府统一招标施工队施工。

无论从面积,建筑数量及所达到的要求来看,绍兴仓桥直街改造工程与宁德旧城核心区域改造的工程量基本处于一个等级。假设按此模式实施,以十年来劳动力、建筑材料、运输费用等成本价格上涨的水平看,总投入应当不超过十倍,在三千万元之内。

3、政府能力强劲

当然,旧城改造工程量的大小,所需设入的资金多寡,需要通过专业人员的精确计算,被我们当地的社情民意及劳动力、物资的价格所左右,被采取何种方式运作,投资比例等因素所决定。但就宁德市、蕉城区政府而言,所需资金不是一个难以企及的数字。

近十年,特别是近五年来,闽东经济总量呈现井喷状况,仅以蕉城来说,政府手中可支配的财力,已达到六、七亿元,设入民生建设的资金,也在逐年加大。

旧城改造不仅是一件民生建设事业,也不仅是商业旅游业的产业,同时完全可在其中设置几个文化产业的项目。中央在今后五年内,将有2000亿的资金投向文化产业,如果在这其中能有适合的文化产业项目与之对接,在资金上就更加从容。在这方面,政府操作的空间是很大的。

4、企业与个人业主均有利可图

旧城改造的定位中,商业与手工业的经济元素是必不可少的。原有业主中,有一些已在新城区或外省、海外经营有成。比如有的就在本城内开设珠宝商行,在外地经营旅游产品。改造后的街区,就是他们最好的经营场所,为此,他们的投资能力是强大的。

在旧街区的改造过程中,可将本市各地最有特色的手工业和地方产品荟萃于此。以有实力的经营者来置换原有住户沿街的位置,在“腾笼换鸟”的过程中,盘活旧街区的面貌。这个过程,只要掌握好数量与经营品种,就可能做到“集居住、商业旅游等功能为一体”的目的。做到文化与经济双赢的结果。

第五部分 原则与步骤

蕉城区旧城核心街区改造是一项涉及千家万户切身利益的大事,是一件可比拟400年前“重城宁德”的历史性事件,也是在当今世风日下的特殊时期处理的一件麻烦问题。这一切的根源,都产于“多元”的社会利益结构。

当前,实施旧城改造的政策背景,与数年前,十多年前已大为不同。对旧城的整治与改造,应以充裕的时间来研究方案与实施细节。为了避免以往旧城改造过程中决策渠道单一的弊病,对旧城进行整体的整治与改造,应当广泛地汲取民意,特别是原住民的意见。建议政府领导机构应结合专业部门的调查评估成果,及早形成旧城改造的计划与方案。

旧城改造目标的定位、实施这项工程的出发点,运作过程的原则,必需由高层到基层,取得大体上的共识。通过获得共识,以聚集政府、企业及业主的合力。此事方能顺利进行,达到预期目标。

1、第一阶段:建议先期做好以下几个工作

无论将来旧城如何改造,在实施工程之前,考察、规划、评估、讨论、组织、协调都是必要的,这样才可能形成符合实际的,经得住时光考验的方案及及共识。

1)规划、评估

请较高层级的建筑、旅游、文化、规划等专业部门对旧城区进行评估,在专业基础上,明确现有旧街区的文化、旅游价值,由此形成的各类文本,是探讨旧街区改造指向的基础。

2)讨论、表达

在专家调查、核算、评估的基础上,还要进行多场合的研讨,特别是当地社区有影响力的业主的充分讨论。择时机对原来街区老住户及当地文化界、旅游界及社会各界人士进行广泛的调查,充分的争议,掌握旧城改造方案的民意基础。在这个基础上,形成街区商业、旅游及居住布局的草案文本、文物、公共建筑、名人故居改造、装修的草案,以及各类立面效果草图等等。

3)考察成功案例,引进专业人员

以当地政府领导为主,建筑专业人员、原社区负责人及有意愿投资的企业主共同组成考察队伍,选择较为成功,实际情况也与宁德城市较接近的城市,进行细致的,操作层面的访问,学习。选择数位曾经负责过这些成功的旧城改造项目的负责人、工程人员来宁德市担任旧城改造的顾问、监理。

4)计划、方案

可以邀请有若干实力的房地产企业,提出对这数万平方米旧城进行整体改造的方案。在比较的基础上,细化政府决策部门制定社会、经济效益协调的改造思路。

邀请若干专业咨询机构,提出旧城的改造方案,并在此基础上进行比较。

多种的计划与方案中,还可制作一些三维的效果,以直观的形式,交由当地业主评判。这也是动员、激励他们积极参预旧城改造的有效方法之一。

5)组织、领导

从整体上对旧城区进行改造成整治,能避免以往旧城改造中急功近利,经受不住时间考验的弊病,因此,要成立筹备、组织、领导机构。在适当时机,成立以政府领导为主,包括建筑、文化、经济、法律、规划等方面相关专家为成员的协调组织与领导机构。

6)共识

通过确定旧城整体改造与整治的思路、广泛收集相关资料、考察成功案例,就可能避免因行政决策人知识结构缺失而草率决定的情况,避免以往规划、建设部门设计与施工人员因为人文、社会知识贫乏而使城市建筑粗陋不堪问题。从而形成决策层对此问题整体、深入的共识。

2、第二阶段,解决“当务之急”,达到“清场”效果

对旧城进行根本性的大规模改造,是一项影响长远的工程。受更种因素的掣肘,项目未必能在短时期内展开。然而旧城中的问题已经存在,并将恶化。如果不予理睬,将给将来的根本性改造,带来更多的困难。因此,不论将来旧城改造的方案如何,均应当正视当前旧街区中存在卫生、消防、治安等诸多问题,有针对性地加以解决。以利于恢复旧城区的秩序、营造良好城市形象,最终也有利于大规模改造项目的开展。

1)环境管理

以交通与城管部门为责任单位,设置标志,将所有的旧街道全部设为步行街。

以社区管委会、消防部门为责任单位,将防火工作落实到每一个住户。制定出定期、定点巡视的制度;制定住户与社区、消防部门的责任书。经常性地进行消防宣传。

环卫部门、城管部门及社区管委会为责任单位,将城市卫生工作延伸到小巷之中。着重于制定卫生公约,对污染环境,乱倒垃圾者严加处罚,以此规范在旧街区中居住的要求。

对特种行业及餐饮店收取高额卫生费,提高在旧街区中设手工作坊及开特种行业的门槛,最终将这些以环境为代价的行业挤出旧街区。

严格执行住房建设审批手续,杜绝私宅建设。

对于环境的整治,不需要投入太多的资金,就可能科学核算居住成本,提高进入旧街区门槛,达到降低旧城区人口密度,改变旧街区日益颓败趋势的效果。

2)治安管理

强化计生管理机制,加强临时住户人员监控。

以社区为责任单位,制定“乡规民约”,与每一临时住户签订在此居住的责任与各项义务。

动员社会力量,推动原来社区中良好的文化活动。

规范各处老人会、麻将馆的活动,特别要明确在此间活动的人员的年龄条件、博彩数额等规定。

3、改善基础设施

旧城改造的实质,就是基础设施建设。如前所述,绍兴市改造1.5公里长的仓桥直街区,政府投入数百万元,建造下水道、管网、电线、照明、铺设路面、公厕等,一举恢复、提升了街区清末民初的风貌,达到文化与商业结合的效果。但是,在方案未明,决心不定,共识未成的情况下,也可先期在此进行部分基础设施的建设,也可达到部分预期。

因此,如下建议,只是在相当长时期未能大手笔改造旧街区的前提下的考虑。这种做法会与将来的大规模基础设施建设产生冲突,造成浪费。

分阶段铺设消防栓。资金来源,除在规划基础上给予财政投入外,还可利用水务部门管网改造资金,以及住户的集资。

在主要路段上,建设规范的照明设置。

设置相应垃圾箱。结合严控生活污染的工作,在条件成熟时,采取定时收取垃圾的方法。

4、试点与示范

在较长时期内未能大规模进行改造的前提下,还可以采取从点上、片上示范,分步实施的思路。

个体的改造与示范。

在环境得到初步改善的情况下,选择若干有意愿,有财力,对街区长远规划认同的住户,给予资助,对一些文物点和质量较好、具有一定文化价值的旧建筑进行适度的改造,以达到外观复古而内部宜居的目的。或引进有实力的当地手工业者,对沿街面较有商业价值的店面,置换住户,进行单体建设的改造。

小范围片区的改造。

在旧城区中选择旧北门与南环路交接至培英路口,或选择八一五中路口至街中头百余米旧街区路段,再或者八一五路与大华路段相接处百余米路段,先期进行改造。以较小的工程量,改善城市形象,影响旧街区中其他住户。在此过程中,验证操作模式,获得经验。

5、分期施工

说到底,旧城中心街区的改造,其核心工程,无非就是自北门旧址到南门旧址(或含南门兜,延及南门战桥头)这一公里多的街铺设仿古的路面,以及相配套的下水道、管网。所费资金不过就是今“白改黑”一条主干道的价值。在旧城的中心街区改造获得成功的前提下,旧城改造可沿如下思路展开。

1)以恢复清代建设风格为主要标准,部分重现“幽巷”、“深宅”的风格。由北门街、街中头向培英路、下井堂、前林坪延伸、扩充。在前林坪及继光街,可结合建筑部分现代建筑,与古街区完美衔接。

2)以打造小商业一条街为指向,改造南环路至战桥头近200米路段。

3)八一五路南侧大华路段改造完成之后,可考虑向东西两侧的薛厝里、观音弄、学前路、筑头街等延伸数百米。视情形而定。

4)是否对碧山街区、船头街区以及南门街进行改造,如何改造,是另外课题,在此不赘。

第六部分 难点与风险

旧城改造过程中,如果未能考虑周全,存在着一定的难点与风险。主要有如下方面:

1、在旧街区中,存在着三成以上的近年来所建的楼户。这些建筑,绝大部分产生于七十年代之后,其中又以九十年代之后中所建楼房居多。如北门街建设公司宿舍,建于七十年代末,崇文社区办公楼,建于若干年前。更多的是私人自建。其中继光街与街中头南侧居民自建房,全部是近十年所建,已经成片。在旧街区的改造过程中,这部分建筑无疑都要拆毁。而拆除私人建筑,则是一个巨大的困难,存在着一定的风险。

这种情况可区别对待,个案处理。单座突兀建于连片旧建筑中的店面、楼房,一律改建成与周边环境兼容的建筑。而成片自建房,则考虑全部拆迁,建现代高层建筑,原地安置。如继光街南侧成片自建房,紧临政府大院北侧,是旧街区的边缘。可考虑建筑一至二幢高楼,当原住房全部安置。或采取全体搬迁的方法,在原来地址上,留出空间。待将来区政府可能迁移时,连同大片面积,共同打造一片城市中的最具观赏价值的广场。此地即四十年代之前仍然存在的“戚公祠”,这也是旧街区中分量很重的文化品牌之一。

2、中心街区风格把握。今旧城中心街区面貌之杂乱无章,与产业的分布极有关系。如越接近主干道的地段,餐饮业、小旅馆业就越密集。这些行业的产生有其客观基础,就是方便大量的低收入的流动人口。在将来改造完成之后中,如果旧城及附近的产业格局没有大的变化,就很难阻止业主将店面租给这些影响环境的行业。设想在旧城改造过程中,考虑一并改造今汽车北站及原城隍庙北侧的建筑。或拆除重建,布局类似东方国际大酒楼这样等级的现代建,扩充容量;或将北站迁移至单石碑至金涵路口一带,置换成高等级的商住区。此举对于整个老城来说,都有提升的含义。

3、在改造过程中,所有住户,都将会提出将其沿街建筑改造成具有商业价值的店面,这也将与保存文化品位的宗旨不符。如一些大厝的门楼与其青砖高墙是一个整体,如果开成店面,风格不存。这需要严格的规划和统一施工。

4、工程背后,以何种模式运作、如何聚集各方力量、如何排除干扰、达到何种效果,是真正的难题。这就需要政府、企业、个人之间艰苦的博弈,以达到专家、群众及企业满意的多赢结果。在当前,基层社区组织的能力极差,使政府的协调能力大打折扣。受深圳、北京等地拆除户一夜暴富先例的影响,有人必然将这些大规模的改造视为机会,提出难以接受的要求,设置阻碍。是都是不能不预先摸清底细,需下猛药的。

5、前期的筹备要有相当数量的资金和人力。

系统的工程中,存在着不可测的风险的困难。即便在细致的预案中,也必然会有层不出不穷的新的问题。因此,政府领导人的决心是所有工作中,最关键的环节。

结 论

宁德旧城区,既是新兴城市中经济落后、生态低劣的部分,是政府急需解决的包袱,也是一份前人所留下的遗产,一份可以盘活的资产,一个能够提升城市竞争力和影响力的巨大文化品牌。

我们的城市在迅速发展经济,扩大规模的同时,同样面临着如何打造文化事业,提高城市的文化自信的课题。经过高超规划、精心设计,妥善施工的旧街区,可能是宁德城市最佳的文化品牌,最好的文化、旅游资源,最可彰显的业绩。

这将是留给宁德人民永远的礼物和这一代城市管理者的勋章。

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